6.2 Skema Pembayaran & Simulasi KPR

Skema Pembayaran & Simulasi KPR

💰 Cara Bayar & Simulasi Cicilan

📊 Kalkulator KPR

notion image

🏦 KPR SUBSIDI (FLPP)

Skema Umum:

Harga Jual: Sesuai ketentuan pemerintah
DP: Minimal 1%
Tenor: 10-20 tahun
Bunga: Fixed 5% per tahun (subsidi pemerintah)

Contoh Simulasi Tipe 36/60:

Asumsi:
  • Harga: Rp 148.000.000
  • DP 1%: Rp 1.480.000
  • Plafon KPR: Rp 146.520.000
  • Bunga: 5% per tahun
  • Tenor: 15 tahun (180 bulan)
Cicilan per bulan:
Rp 1.157.000 / bulan
Breakdown:
  • Angsuran pokok: ~Rp 814.000
  • Bunga: ~Rp 343.000
(Angka berubah setiap bulan, di awal bunga lebih besar)
Total bayar 15 tahun:
Rp 208.260.000

🏦 KPR KOMERSIL

Skema Umum:

DP: 10-20%
Tenor: 10-20 tahun
Bunga: Floating rate (saat ini ~8-10% per tahun)

Contoh Simulasi Tipe 60/72:

Asumsi:
  • Harga: Rp 450.000.000
  • DP 15%: Rp 67.500.000
  • Plafon KPR: Rp 382.500.000
  • Bunga: 9% per tahun (floating)
  • Tenor: 15 tahun (180 bulan)
Cicilan per bulan:
Rp 3.879.000 / bulan
Breakdown:
  • Angsuran pokok: ~Rp 2.125.000
  • Bunga: ~Rp 1.754.000
(Bunga floating bisa berubah sesuai suku bunga BI)
Total bayar 15 tahun:
~Rp 698.220.000

💡 Perbandingan Bayar Tunai vs KPR:

Keuntungan KPR:
✅ Bisa punya rumah dengan modal kecil
✅ Inflasi bekerja untuk Anda (cicilan tetap, nilai uang turun)
✅ Bisa gunakan sisa uang untuk usaha/investasi
Keuntungan Tunai:
✅ Tidak ada beban bunga bank
✅ Proses lebih cepat
✅ Biasanya dapat diskon dari developer

🧮 Formula Rasio Utang (untuk cek kelayakan):

Debt Ratio = (Total Cicilan Bulanan / Penghasilan Bulanan) x 100%
Aturan Bank:
  • Debt ratio max 30-40%
  • Contoh: Gaji Rp 5 juta, max cicilan Rp 1,5-2 juta

💡 Menangani Keberatan "Cicilan terlalu mahal":

Reframe 1 - Bandingkan dengan Ngekos:
"Pak/Bu, cicilan Rp 1,1 juta per bulan ini sebetulnya lebih murah dari ngekos di kota. Ngekos Rp 1,5 juta per bulan, 15 tahun nanti uangnya habis dan tidak ada aset. Tapi kalau KPR, 15 tahun nanti rumahnya MILIK ANDA SENDIRI. Bahkan bisa jual dengan harga lebih tinggi!"
Reframe 2 - Hitung per Hari:
"Mari kita hitung per hari, Pak/Bu. Rp 1.157.000 dibagi 30 hari = Rp 38.500 per hari. Ini cuma harga 2 bungkus rokok atau 2x makan warteg. Untuk punya rumah sendiri dengan lake view, menurut Bapak/Ibu worth it tidak?"
Reframe 3 - Investment Mindset:
"Pak/Bu, jangan lihat ini sebagai pengeluaran, tapi investasi. Harga properti di area Grati naik rata-rata 10-15% per tahun. Artinya rumah Rp 148 juta hari ini, 5 tahun lagi bisa jadi Rp 220-240 juta. Sambil cicil, nilai aset Anda sudah naik!"

⚠️ PENTING - Bank Partner:

Untuk KPR Subsidi:
  • Bank BTN
  • Bank Mandiri
  • Bank BRI
  • Bank BNI
Untuk KPR Komersil:
  • Semua bank umum
Koordinasi dengan developer untuk mendapat marketing support & proses lebih smooth.

✅ Checklist:

Punya file kalkulator KPR di HP
Hafalkan contoh simulasi 2-3 tipe
Bisa hitung debt ratio
Tahu bank partner & kontaknya
Latihan reframe "mahal" jadi "investasi"